Un projet immobilier d’une valeur de 150 000€ en vue et vous souhaitez trouver un crédit pour le financer ? Vous sollicitez un organisme financier pour vous avancer les fonds nécessaires. La banque va alors étudier votre besoin ainsi que votre profil pour statuer sur la faisabilité de votre projet. Cette étape est cruciale, car elle permet à la banque d’évaluer combien elle peut vous prêter.
Quand vous sollicitez un prêt de 150 000 euros à la banque ou en passant par un courtier en crédit immobilier, divers éléments de votre dossier sont passés au crible afin de savoir si ce montant correspond bien à vos capacités de remboursement et à votre budget d’une façon globale. Sont ainsi étudiés : vos revenus et leur régularité, mais aussi le taux de votre crédit immobilier ou encore, votre reste à vivre.
Voici en détails les facteurs pris en compte pour vous octroyer ce crédit.
Pour savoir combien elle peut vous prêter, la banque doit procéder à différents calculs et se base avant tout sur vos revenus. Votre situation professionnelle et vos sources de revenus sont ainsi analysées. Selon le type de revenus, la banque les retient d’une façon différente. Certains ne sont d’ailleurs pas comptabilisés.
Si vous êtes indépendant, chef d’entreprise ou si vous occupez un poste en CDD, la banque se basera sur vos 3 dernières années d’activité ou sur vos 3 derniers bilans comptables pour calculer vos revenus, car ceux-ci sont variables.
Si vous occupez un poste de fonctionnaire ou exercez un métier en CDI hors période d’essai, la régularité de vos revenus fait qu’ils peuvent être pris entièrement en compte par la banque dans ses calculs.
Si des primes récurrentes s’ajoutent dans le cadre de votre activité, celles-ci sont aussi comptabilisées en retenant les 3 dernières années.
Vous percevez des revenus locatifs en plus de votre salaire ? Ceux-ci sont aussi pris en compte par la banque, mais uniquement à hauteur de 70% des revenus perçus : ce qui permet une marge de sécurité en cas de vacances locatives ou d’impayés.
Par contre, aucune allocation ou pension alimentaire n’est prise en compte en tant que revenus pour emprunter 150 000 euros.
Quand la banque analyse votre dossier pour voir si elle peut vous octroyer un crédit immobilier de 150 000 euros, elle regarde aussi un élément important nommé “reste à vivre” : il s’agit de la différence entre vos revenus et vos charges, (charges dans lesquelles on intègre votre future mensualité de prêt immobilier). Cette information est complémentaire au taux d’endettement que votre établissement bancaire calcule également.
Ainsi, le reste à vivre doit être suffisant pour vous permettre de faire face aux dépenses du quotidien sans mettre en péril l’équilibre de votre budget.
Le saut de charge, c’est la différence entre le montant de votre loyer actuel et celui de vos futures mensualités de crédit immobilier. Si le montant est identique ou plus bas que votre loyer actuel, alors c’est un bon point pour l’octroi de votre crédit immobilier. Au contraire, plus ce saut de charge est important, plus il y a un risque pour le bon remboursement du prêt. Le risque de refus de la part de la banque s’accroît donc aussi logiquement.
Outre la question de vos revenus, de votre saut de charge et de votre reste à vivre, la banque analysera bien sûr aussi votre taux d’endettement, qui ne doit pas excéder 33%, ainsi que votre capacité d’emprunt. La durée du crédit immobilier est aussi une donnée prise en compte car emprunter une somme sur 15 ans n’implique pas le même niveau de mensualités qu’emprunter 150 000 euros sur 20 ans.
Pour définir la somme qu’elle peut vous avancer, la banque doit calculer votre taux d’endettement actuel pour savoir si vos ressources peuvent supporter une nouvelle charge. Ce taux d’endettement ne doit pas excéder 33%, y compris avec votre nouveau prêt. Pour découvrir votre taux d’endettement actuel vous devez procéder à ce calcul :
(Charges / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement de votre foyer
Exemple :
Vous percevez un salaire de 2 000€ et vos charges mensuelles s’élèvent à 500€ (loyer + factures), votre taux d’endettement est de :
500€ / 2 000€ x 100 = 25% ;
Pour un calcul rapide, nous mettons à votre disposition un outil de calcul de taux d’endettement simple et rapide d’utilisation. Vous pouvez ainsi simuler gratuitement votre taux d’endettement en quelques clics, grâce à notre calculette dédiée parmi les simulateurs de prêt immobilier que nous mettons à votre disposition. Il vous suffit pour cela de renseigner les charges et revenus de votre foyer et vous obtenez le calcul exact de ce taux.
La banque va ensuite vérifier si avec le nouveau crédit et les charges toujours en cours, le taux d’endettement maximal autorisé est toujours respecté (par exemple elle enlève le loyer si celui-ci s’arrête avec l’achat de votre bien). Pour cela, elle va procéder au calcul suivant :
(Charges + mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) x 100 = taux d’endettement après crédit
Vous l’aurez compris, ce taux est un critère primordial puisqu’il détermine combien vous pouvez emprunter. Pour optimiser votre capacité d’emprunt, vous pouvez assainir, dans la mesure du possible, votre budget en diminuant certaines charges (par exemple, solder un crédit à la consommation en cours de remboursement).
Retrouvez ci-dessous le salaire minimum d’un ménage nécessaire à l’emprunt de 150 000 euros sur 10,15,20 et 25 ans.
| Durée du crédit | Taux du crédit (hors assurance) | Mensualité maximale | Salaire mensuel minimum du foyer pour emprunter 150 000 euros | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|---|---|
|
10 ans (120 mois)
|
0,85 %
|
653 €
|
3 954 €
|
150 078 €
|
|
15 ans (180 mois)
|
1,05 %
|
902 €
|
2 732 €
|
150 159 €
|
|
20 ans (240 mois)
|
1,25 %
|
707 €
|
2 141 €
|
150 064 €
|
|
25 ans (300 mois)
|
1,45 %
|
500,28 €
|
1 808 €
|
150 154 €
|
Simulation à titre indicatif réalisée le 27/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)
Pour réaliser une simulation vous-même, vous pouvez effectuer le calcul suivant :
Salaire mensuel net x taux d’endettement maximal = mensualité maximale
Vous obtenez ainsi le montant maximal de votre mensualité. Pour avoir une première idée de votre capacité d’emprunt, il suffit de multiplier cette mensualité par le nombre de mois que vous souhaitez :
Capacité d’emprunt = mensualité maximale x durée d’emprunt (mois)
Vous souhaitez connaître rapidement votre capacité d’emprunt en fonction de votre salaire ? Nous avons mis à votre disposition un tableau récapitulatif. Ce tableau vous permet de vérifier votre capacité d’emprunt en fonction de votre salaire mais aussi de la durée du crédit souhaitée et des taux immobiliers en vigueur (taux immobiliers au 26/11/2020).
| Salaire mensuel net du foyer (€) | Mensualité maximale (€) | Capacité d’emprunt sur 10 ans (€) avec un taux de 0,85% | Capacité d’emprunt sur 15 ans (€) avec un taux de 1,05 % |
Capacité d’emprunt sur 20 ans (€) avec un taux de 1,25 % |
|---|---|---|---|---|
|
1 200
|
396
|
45 541
|
65 924
|
84 053
|
|
1 500
|
495
|
56 926
|
82 404
|
105 066
|
|
1 700
|
561
|
64 516
|
93 392
|
119 074
|
|
2 000
|
660
|
75 902
|
109 873
|
140 088
|
|
2 500
|
825
|
94 877
|
137 341
|
175 110
|
|
3 000
|
990
|
113 852
|
164 809
|
210 131
|
|
3 500
|
1 155
|
132 828
|
192 277
|
245 153
|
|
4 000
|
1 320
|
151 803
|
219 745
|
280 175
|
|
4 500
|
1 485
|
170 779
|
247 213
|
315 197
|
|
5 000
|
1 650
|
189 754
|
274 681
|
350 219
|
|
5 500
|
1 815
|
208 729
|
302 149
|
385 241
|
|
6 000
|
1 980
|
227 705
|
329 618
|
420 263
|
|
6 500
|
2 145
|
246 680
|
357 086
|
455 285
|
|
7 000
|
2 310
|
265 656
|
384 554
|
490 307
|
Simulation de capacité d’emprunt à titre indicatif réalisée le 26/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)
Ce tableau est donné à titre indicatif. La capacité d’emprunt peut varier comme nous l’avons dit en fonction d’autres facteurs pris en compte par la banque au moment du calcul (par exemple les revenus locatifs, dont 70% seulement du montant est pris en compte).
Autre point important, les frais annexes comme la garantie de prêt immobilier ou les frais de notaire doivent être prévus, et vous devrez les payer à l’aide de votre apport personnel. Il n’est donc pas possible d’emprunter 150 000 euros sans apport. L’apport minimum demandé par les banques est de 10% du montant de l’emprunt afin de couvrir ces frais annexes.
Donc pour emprunter 150 000 euros vous devrez fournir au moins 15 000 euros d’apport personnel.
Par ailleurs, l’apport prouve aussi votre effort d’épargne, élément apprécié par la banque car il signe une bonne gestion de votre budget. Un apport plus important est d’ailleurs en votre faveur. Attention à toujours conserver néanmoins une épargne de sécurité à laquelle vous ne touchez pas.
Maintenant que vous avez une idée sur ce qui entre dans le calcul de votre capacité d’emprunt, voici un récapitulatif des revenus du foyer nécessaires pour emprunter 150 000€, selon la durée d’emprunt :
Pour emprunter 150 000€ sur 10 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 3 954€.
Pour emprunter 150 000€ sur 15 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 2 732€.
Pour emprunter 150 000€ sur 20 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 2 141€.
Pour emprunter 150 000€ sur 25 ans, vous devez percevoir un salaire minimum de 1 808€.
